Verslag
Op donderdag 31 mei vond het inmiddels traditionele SVR-symposium plaats in het AZ-stadion. De cliffhanger van vorig jaar bleek actueler dan ooit.
De SVR kondigde tijdens het symposium van vorig jaar de cliffhanger aan: leegstand. Moeten we herbestemmen, herontwikkelen, slopen en/of transformeren. Met de voortdurende crisis, die het onroerend goed hard treft, bleek het onderwerp actueler dan zelfs Gem vorig jaar had kunnen bevroeden. Na het welkom door Pieter Haverkamp en de introductie van de Alkmaarse burgemeester Bruinooge -die benadrukte dat de gemeente zeker is aan te spreken om als partner te dienen voor herbestemming van panden-, nam de centrale presentator Jort Kelder het heft in handen.
Jort leidde de volle zaal met de nodige schwung naar een inleidend filmpje, waarin zes leegstaande panden in Alkmaar en omgeving werden beoordeeld op hun positie. Kansarm, kansloos of juist kansrijk? En wat moet er gebeuren om de panden an sich of de grond waarop ze staan toch weer aan de goede kant van de streep te krijgen. De Waerdse Tempel in Heerhugowaard bijvoorbeeld staat sinds een jaar leeg. Het poppodium zou het liefste een doorstart maken om zo de oorspronkelijke functie van het gebouw te bewaren, maar tegelijkertijd leven er ook andere ideeën en die zijn rigoureus anders. Zo is er een plan om de Waerdse Tempel als uitvaartcentrum te gebruiken. Het voormalige Rabobank-gebouw voldoet niet meer aan de huidige eisen. In de film werd duidelijk dat strippen en duurzaam renoveren de oplossing is, zodat het pand weer aan deze tijd voldoet. Maar in de huidige markt moet het aanbod zich ook (kunnen) onderscheiden en dat valt niet altijd mee. De bedrijfspanden in de Beverkoog bijvoorbeeld zijn soms veertig jaar uit en hoewel het terrein an sich waardevast is, is het toch nodig om in te zetten op revitalisering en op het creëren van parkeerplaatsen en laad- en losplekken.
Op voorspraak van presentator Jort Kelder was de bekende projectontwikkelaar Rudy Stroink naar het AZ-stadion gekomen om zijn licht te laten schijnen over de hedendaagse leegstand.
Rudy Stroink begon zijn voordracht met een grote foto van de bouwput bij het Rotterdamse Centraal Station, die hij onheilspellend ‘de laatste grote bouwput van Nederland’ noemde. “Sinds 1945 is de Nederlandse bevolking verdubbeld. Daar hebben we voor gebouwd en wegen aangelegd. Maar in de komende zestig jaar zal in de bevolking weinig groei meer zitten.” Sterker nog, na een bescheiden toename zal de bevolking alleen maar in aantal afnemen. En ziedaar de basis van het huidige probleem, dat Stroink zijn publiek genadeloos voorhield. “We hebben nu dus te maken met een doorgeschoten markt, een weggevallen financieringscapaciteit, een teruglopende vraag door efficiencydruk en een wegvallende overheid.” Een economische herschikking dus, met onder meer een flinke vastgoedcrisis.
Gelukkig had Stroink ook goed nieuws, al was het als een min of meer lachende boer met kiespijn. “U zit niet alleen in de shit, uw klanten zitten dat ook. Alles gaat anders worden, er is een tekort aan passende oplossingen. Daar kun je je business van maken. Probeer je te verbinden met de klanten die er wél zijn.” De toename van het aantal zzp’ers is een ontwikkeling die in de gaten gehouden moet worden. Bovendien gaan kantoorgerelateerde bedrijven steeds meer werken vanuit de cloud, wat werken onafhankelijk van tijd en vooral van plaats mogelijk maakt. Dat betekent dat kantoren op een andere manier moeten worden ingericht. “Zzp’ers willen goedkoop, flexibel, met wat extra diensten als een receptie, en een gezellig collectief. Maak dus een plek die veilig, functioneel en duurzaam is, met open ruimtes.” Dat geldt volgens Stroink ook voor de woningmarkt: “Starters zijn heus wel geïnteresseerd in veel ruimte voor een goede prijs.” Die vlieger gaat ook op als het gaat om leegstaande bedrijfspanden die geschikt kunnen worden gemaakt voor bewoning.
Tijdens de paneldiscussie, waarin het thema van het symposium enigszins werd samengevat, werd een aantal opmerkelijke punten naar voren gebracht.
De paneldiscussie werd gevoerd met Maarten Min (architect), Pierre Sponselee (directeur Woonwaard), Peter de Baat (wethouder gemeente Alkmaar), Bob van der Hout (Rabobank Alkmaar eo), Jerry Breg (projectontwikkelaar) en Cor Klaassen (commercieel directeur Grontmij). Ook Rudy Stroink schoof aan in het panel.
Al spoedig ontstond een levendige discussie en met name Stroink strooide met opmerkingen die nog eens een extra gedachtegang behoeven. “Andere tijden vragen om andere oplossingen” en “niemand vraagt om een gebouw, men vraagt om een oplossing”. Peter de Baat stelde statistisch vast dat de leegstand van kantoren in Alkmaar weliswaar iets toeneemt, maar toch nog meevalt. Hij gaf aan dat de gemeente actief wil zijn in het bieden van maximale mogelijkheden in het vinden van oplossingen. Jort poneerde de stelling om sommige gebouwen gewoon maar te slopen. Rigoureus, en waarom niet? Rudy Stroink was het daar in zekere zin mee eens. Sloop komt er meer en meer aan en misschien kost dat nu, maar op den duur levert het op. Pierre Sponselee vond dat we over het algemeen nog veel te traditioneel denken. “De traditionele manier van planning van een stad bestaat niet meer. Er moeten meer spontane dingen ontstaan. Stadslandbouw, waarom niet?”
Met het focus op Overstad laadde de discussie rondom sloop of niet opnieuw op. Jerry Breg refereerde aan de woorden van Rudy Stroink om een pand goedkoop op te kopen en het geschikt te maken voor een nieuwe doelgroep. “We kunnen wat leren van de aanpak van de telefooncentrale. En kritisch blijven kijken naar een pand of het nog kansen heeft.” Dat ontlokte Jort Kelder de opmerkelijke vraag of de eigenaar of ontwikkelaar van een pand niet verantwoordelijk blijft voor zo’n pand ná verhuizing. “Een soort verwijderingsbijdrage. Je kunt wel makkelijk zeggen dat je gaat verhuizen naar een nieuw pand, maar je laat ook iets achter.” Het antwoord bleef mede door de tijdsdruk een beetje in de lucht hangen. Maar mocht de crisis nog lang voortduren, dan is het wellicht een aardig discussiepunt voor het volgende SVR-symposium.
De presentatie van het symposium én van de paneldiscussie lag in de strakke handen van Jort Kelder. Die nam geen blad voor de mond.
Bepaald niet het braafste jongetje van de klas, of misschien juist wel. Jort Kelder maakte ter lering ende vermaak én ter inleiding van de paneldiscussie tijdens het SVR-symposium niet alleen maar vrienden in de zaal, al ging alles met een vette knipoog. Jort scheerde in vogelvlucht langs de resultaten van het VPRO-programma Het Snelle Geld dat hij presenteerde. Met zijn toelichting op de oneliners als ‘School is voor sufferds’, ‘Moraal is voor monniken’ en ‘Ritsel alles met je vriendjes en maatjes en als het nodig is betaalt de belastingbetaler’ kreeg hij de lachers op zijn hand. Maar zoals Rudy Stroink ook al constateerde ligt de uitdaging van alles in de financiering. Jort vermoedde in het land geen haat tegen handelaren in vastgoed, maar wel tegen bankiers en hij sprak van een ‘diepe vertrouwensbreuk’, omdat het idee bestaat dat banken niet echt ‘op hun bek zijn gegaan en anderen voor de problemen laten opdraaien’. Min of meer tevreden moest hij constateren dat hier inderdaad sprake was de oneliner ‘Ritsel alles met je vriendjes enzovoort’.
Gem Bot maakte ter afronding van het symposium de datum voor volgend jaar bekend (30 mei 2013) en zoals de traditie van het symposium voorschrijft deed hij tevens een voorzet voor het thema. De cliffhanger wordt ‘Jacht op herstel’ en dat onderwerp leidde, mede door de inleiding van Gem, in de afsluitende borrel direct tot de nodige discussies. Uiteraard gevoed door het symposium van dit jaar, inclusief de speldenprikkende opmerkingen van Jort Kelder. “Het wordt tijd dat we weer van niets iets kunnen maken, om initiatief te nemen, om te revitaliseren en nieuwe kansen te vinden voor Overstad”, was de voorzet van Gem. Het symposium van 2013 zal zeker opnieuw boeiend zijn.
De Gouden Baksteen wordt ieder jaar uitgereikt aan een ondernemer met een onderscheidend initiatief. Iemand die visie, durf, doorzettingsvermogen, risicobereidheid en innoverend handelen heeft laten zien. Opmerkelijk genoeg ging de jury o.l.v. Hans Eskens terug naar Overstad, waar eerder op de middag toch enkele stevige noten over werden gekraakt. Maar over de winnaar van de Gouden Baksteen 2012, Hein Jong, was eigenlijk weinig discussie mogelijk. “Al 33 jaar doet Hein stug zijn eigen ding en heeft inmiddels zo’n 73.000 vierkante meter weten te realiseren”, vermeldde het juryrapport. Het succes van zijn onderneming schreef Hein in het begeleidende filmpje toe aan zijn vermogen om zich aan te passen aan de tijd om zo leegstand te voorkomen. Waarmee de grote boodschap van het symposium door de winnaar kernachtig werd samengevat.
